尼崎で相続・遺言・登記なら

当オフィスでは、大阪・尼崎・神戸を中心に、相続、遺言、登記、事業承継、資産対策、成年後見などの無料相談を随時受け付けております。
 

本サイトの運営主体である行政書士・司法書士をはじめ、税理士・弁護士等の国家資格者、相続対策に精通した保険会社・不動産会社、介護・福祉に精通した社会福祉士などの専門家とも連携し、単なる手続代行にとどまらない総合コンサルティングサービスを提供いたします。
おかげさまで、個人のお客様をはじめ、会社経営者・商店主の方々からも相続・遺言、登記等に関する様々なご相談・ご依頼をお寄せいただいております。
 
 

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以下のような事情を抱えている方につきましては無料の出張相談にも対応いたします。
尼崎市の方であれば交通費等の実費も不要ですので、安心してご利用いただけます。
ご予約いただければ日程の調整をいたします。
事情によってはご要望に沿えない場合もございますが、まずは気軽にお問い合わせください。
  • 家族の介護があるので来てもらえると助かる...
  • 健康上の理由等で外出に不安がある...
  • 入院中、介護施設に入所中なので外出が難しい...
  • 妊娠中なので外出をためらってしまう...
  • 小さな子供がいるので相談に行きづらい...
  • 法事の際、当事者が集まっている時に来てもらえると助かる...   等々
     

尼崎市のお客様から多く寄せられるご相談


借地上の建物の相続登記

尼崎市には、建物は自分が所有しているけれども、土地は地主さんから借地しているというケースが非常に多く、建物所有者が亡くなった場合の借地権に関するご相談はかなりの割合を占めています。
 
よくあるご質問は以下のようなものです。
 
Q 先代の借地人が亡くなれば借地は明渡す必要があるのですか?
Q 借地契約の書類が一切ないのですが、問題なく借地権を相続できるのですか?
Q 築何十年もたった旧い家屋でも相続登記をする必要があるのですか?
 
借地契約は、正式な契約書を交わしていなくても、口頭でも成立しますし、ましてや長年に亘って地代を払い続けている経緯があれば地主から契約を否定されることはまずありません。
地主から借地契約の変更を求められても応じる義務もありませんが、特定の相続人が借地権を相続する遺産分割の協議事項があれば、相続を契機に契約内容の確認の意味も含めて書面化しておくことが将来の紛争防止には役立ちます。

地主が変わった場合の借地権への影響

地主が土地を処分(売却、贈与等々)したことで地主が変わることは珍しくありません。
この場合、新しい地主から立ち退きを迫られたり、契約内容の変更を強要された場合はどう対応すればよいのでしょうか?
 
借地人名義の建物の登記があれば、新地主には借地権を主張できますので地主からの立ち退きに応じる必要はありません。通常、土地に借地権の登記をすることは稀です。このため借地人と新地主の互いの主張は、借地上の建物の登記の有無によって決着がつきます。
借地上の建物の登記がされていない場合は、借地人が登記(所有権保存登記)を備えた時期と新地主が登記(土地の所有権移転登記)を備えた時期の先後によって決着がつくことになります。
民法ではこれを「対抗要件」といいますが、
抵当権などの担保権が実行されて借地が競売にかけられた場合にも、抵当権等の登記と借地人名義の建物の登記の先後によって、つまり対抗要件を先に備えた者の主張が優先されることになります。
 
 
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  1. 建物が未登記のうちに土地の買主Cさんが自分名義の所有権移転登記を備えれば、借地人AさんはCさんに借地権を対抗できません。
  2. Aさん名義の建物登記があれば、地主がCさんに変わっても借地権を対抗できます。
  3. そもそも借地人はAさんであるのに、建物が別人のDさん名義になっている場合はCさんに借地権を対抗できません。
なお、地主が亡くなったことで地主に変更が生じた場合は、建物の登記がなくても借地権を主張できます。
また、借地人が亡くなったことで建物が相続された場合、その登記の有無を問わず従来の地主には借地権を主張できます。これは、一般承継(相続等)と特定承継(売買等の処分)を法律上区別して考えているためです。
但し、当初から借地人本人ではない別人の名義で建物の登記をしている場合には借地権を主張することはできません。
 
借地権を護るためには、現況の権利関係を把握するためにも不動産の登記情報の確認は必須です。
もし、借地上の建物が未登記の場合、地主が土地を処分した場合などに備えてきちんと登記を済ませておくことが紛争防止のための最善策です。
 
登記といえば司法書士、
尼崎で司法書士をお探しの場合はまず当オフィスの無料相談をご利用ください。
 

その他、尼崎市にお住まいの方から当オフィスに寄せられたご質問

<ご照会 1>
一度、遺言書を作成すると内容を変更することはできないのですか?
 
 <回答 1>
遺言書は、遺言能力があるかぎり何度でも内容の変更や取り消しができます。
また、生前に遺言内容に抵触するような行為があった場合は、その行為が抵触する部分において遺言は取り消されたことになります。
 
<ご照会 2>
 沖縄出身の祖父が先月亡くなり、相続手続に必要な戸籍謄本を取り寄せたところ、戦災で焼けたため交付できないとの説明を受けました。手続きの進め方が分らなくなりました。どうすればいいのでしょうか?
 
 <回答 2>
 沖縄県は、戦時中、県のほぼ全域(宮古・八重山諸島、久米島を除く)において戸籍が焼失したために、戦後、関係者からの申告によって戸籍が復元・整備されてきましたが完全な状態には復していません。このため、実務ではそれを補うために別途書類を作成して手続きに対応しています。決して手続き不能ではありませんのでご安心ください。
 
<ご照会 3>
 母親の介護を条件に、亡父の相続で不利な内容の遺産分割に応じましたが、約束を守ってくれなかった場合、遺産分割協議を取り消せますか?
 
 <回答 3>
仮に、取り決めどおりに介護が行われなかったとしても、これを理由に遺産分割協議を解除することはできません。(相続人全員の合意があれば協議のやり直しは可能ですが)。遺産分割協議は、売買等の契約とは異なるものですので債務不履行を理由に解除はできないとされています。
 
                                                             その他 お客様の声
 
 

相続・遺言などの手続きをひとつの窓口で対応するワンストップサービス

当オフィスでは、相続全般・遺言はもちろん、事業承継、資産対策、会社・各種法人登記、不動産登記、民事・家事審判申立、各種許認可など幅広い分野で実務経験豊富な国家資格者によるネットワークを築いております。
 

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遺言書作成の必要度チェック

遺言書の必要性をご自身で判断していただくためにシンプルなチェック表を挙げておきました。
いずれかの項目に複数該当する場合は、一度、相続・遺言無料相談をご活用ください。


遺言書作成の必要度チェック表


 
 

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尼崎市内なら原則すべてのエリアに出張相談可能です。

<Railway>
阪神線  尼崎・武庫川・尼崎センタープール前・出屋敷・大物・杭瀬駅
阪急線  園田・塚口・武庫之荘駅
JR線  尼崎・猪名寺・立花・塚口駅
 
 <Bus Stop>
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