天王寺区で相続・遺言・登記なら

当オフィスでは、大阪・天王寺を中心に、相続、遺言登記、事業承継、資産対策、成年後見などの無料相談を随時受け付けております。
 

本サイトの運営主体である行政書士・司法書士をはじめ、税理士・弁護士等の国家資格者、相続対策に精通した保険会社・不動産会社、介護・福祉に精通した社会福祉士などの専門家とも連携し、単なる手続代行にとどまらない総合コンサルティングサービスを提供いたします。
おかげさまで、天王寺区内の個人のお客様をはじめ、会社経営者・商店主の方々からも相続・遺言、登記等に関する様々なご相談・ご依頼をお寄せいただいております。
 
 

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以下のような事情を抱えている方につきましては無料の出張相談にも対応いたします。
天王寺区の方であれば交通費等の実費も不要ですので、安心してご利用いただけます。
ご予約いただければ日程の調整をいたします。
事情によってはご要望に沿えない場合もございますが、まずは気軽にお問い合わせください。
  • 家族の介護があるので来てもらえると助かる...
  • 健康上の理由等で外出に不安がある...
  • 入院中、介護施設に入所中なので外出が難しい...
  • 妊娠中なので外出をためらってしまう...
  • 小さな子供がいるので相談に行きづらい...
  • 法事の際、当事者が集まっている時に来てもらえると助かる...   等々
     

天王寺区のお客様から多く寄せられるご相談

借地上の建物の相続登記

天王寺区には、建物は自分が所有しているけれども、土地は地主さんから借地しているというケースが非常に多く、建物所有者が亡くなった場合の借地権に関するご相談はかなりの割合を占めています。
 
よくあるご質問は以下のようなものです。
 
Q 先代の借地人が亡くなれば借地は明渡す必要があるのですか?
Q 借地契約の書類が一切ないのですが、問題なく借地権を相続できるのですか?
Q 築何十年もたった旧い家屋でも相続登記をする必要があるのですか?
 
借地契約は、正式な契約書を交わしていなくても、口頭でも成立しますし、ましてや長年に亘って地代を払い続けている経緯があれば地主から契約を否定されることはまずありません。
地主から借地契約の変更を求められても応じる義務もありませんが、特定の相続人が借地権を相続する遺産分割の協議事項があれば、相続を契機に契約内容の確認の意味も含めて書面化しておくことが将来の紛争防止には役立ちます。

地主が変わった場合の借地権への影響

地主が土地を処分(売却、贈与等々)したことで地主が変わることは珍しくありません。
この場合、新しい地主から立ち退きを迫られたり、契約内容の変更を強要された場合はどう対応すればよいのでしょうか?
 
借地人名義の建物の登記があれば、新地主には借地権を主張できますので地主からの立ち退きに応じる必要はありません。通常、土地に借地権の登記をすることは稀です。このため借地人と新地主の互いの主張は、借地上の建物の登記の有無によって決着がつきます。
借地上の建物の登記がされていない場合は、借地人が登記(所有権保存登記)を備えた時期と新地主が登記(土地の所有権移転登記)を備えた時期の先後によって決着がつくことになります。
民法ではこれを「対抗要件」といいますが、
抵当権などの担保権が実行されて借地が競売にかけられた場合にも、抵当権等の登記と借地人名義の建物の登記の先後によって、つまり対抗要件を先に備えた者の主張が優先されることになります。
 
 
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  1. 建物が未登記のうちに土地の買主Cさんが自分名義の所有権移転登記を備えれば、借地人AさんはCさんに借地権を対抗できません。
  2. Aさん名義の建物登記があれば、地主がCさんに変わっても借地権を対抗できます。
  3. そもそも借地人はAさんであるのに、建物が別人のDさん名義になっている場合はCさんに借地権を対抗できません。
なお、地主が亡くなったことで地主に変更が生じた場合は、建物の登記がなくても借地権を主張できます。
また、借地人が亡くなったことで建物が相続された場合、その登記の有無を問わず従来の地主には借地権を主張できます。これは、一般承継(相続等)と特定承継(売買等の処分)を法律上区別して考えているためです。
但し、当初から借地人本人ではない別人の名義で建物の登記をしている場合には借地権を主張することはできません。
 
借地権を護るためには、現況の権利関係を把握するためにも不動産の登記情報の確認は必須です。
もし、借地上の建物が未登記の場合、地主が土地を処分した場合などに備えてきちんと登記を済ませておくことが紛争防止のための最善策です。
 
登記といえば司法書士、
天王寺で司法書士をお探しの場合はまず当オフィスの無料相談をご利用ください。
 

その他、天王寺区にお住まいの方から当オフィスに寄せられたご質問

<ご照会の内容 1>
一度、遺言書を作成すると内容を変更することはできないのですか?
 
 <回答 1>
遺言書は、遺言能力があるかぎり何度でも内容の変更や取り消しができます。
また、生前に遺言内容に抵触するような行為があった場合は、その行為が抵触する部分において遺言は取り消されたことになります。
 
<ご照会の内容 2>
借地上の亡父名義の家を相続する場合、借地権も一緒に相続できるのですか?また、地主の承諾が要りますか?
 
 <回答 2>
 借地権も当然に相続の対象になりますが、地主の承諾は不要です。ただ、特定の人が単独で借地権を相続する場合は、地主さんによっては確認書のようなものを求めてくることもあります。
 
<ご照会の内容 3>
 母親の介護を条件に、亡父の相続で不利な内容の遺産分割に応じましたが、約束を守ってくれなかった場合、遺産分割協議を取り消せますか?
 
 <回答 3>
仮に、取り決めどおりに介護が行われなかったとしても、これを理由に遺産分割協議を解除することはできません。(相続人全員の合意があれば協議のやり直しは可能ですが)。遺産分割協議は、売買等の契約とは異なるものですので債務不履行を理由に解除はできないとされています。
 
                                                             その他 お客様の声
 
 

相続・遺言などの手続きをひとつの窓口で対応するワンストップサービス

当オフィスでは、相続全般・遺言はもちろん、事業承継、資産対策、会社・各種法人登記、不動産登記、民事・家事審判申立、各種許認可など幅広い分野で実務経験豊富な国家資格者によるネットワークを築いております。
 

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遺言書作成の必要度チェック

遺言書の必要性をご自身で判断していただくためにシンプルなチェック表を挙げておきました。
いずれかの項目に複数該当する場合は、一度、相続・遺言無料相談をご活用ください。


遺言書作成の必要度チェック表


 
 

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天王寺区内なら原則すべてのエリアに出張相談可能です。

<Railway>
 大阪環状線/天王寺駅、寺田町駅、桃谷駅、鶴橋駅、玉造駅
 近鉄/上本町駅、鶴橋駅、阿部野橋駅
 地下鉄谷町線/谷町九丁目駅、四天王寺前夕陽ヶ丘駅、天王寺駅
 地下鉄千日前線/谷町九丁目駅、鶴橋駅
 
 <Bus Stop>
JR桃谷駅前、NTT西日本大阪病院前、あべの橋(JR天王寺駅)、上本町九丁目、上本町八丁目、上本町六丁目、上本町四丁目、下寺町、下寺町一丁目、下寺町二丁目、五条公園、伶人町、勝山一丁目、勝山三丁目、勝山住宅、南河堀町、四天王寺前夕陽ケ丘、四天王寺東大門前、国分町、大道二丁目、大阪上本町、、大阪警察病院、大阪赤十字病院、天王寺スポーツセンター、天王寺公園前、天王寺区役所、天王寺区役所前、天王寺区民センター、天王寺西門前、天王寺警察署前、天王寺駅前、寺田町、寺田町駅前、小橋町、桃谷駅前、清水谷町、烏ケ辻一丁目、玉造本町、生國魂神社、生玉寺町、真田山、石ケ辻町、石ケ辻町北、石ケ辻町南、空清町、細工谷、?舟橋町、近鉄上本町、近鉄上本町駅、近鉄上本町、鶴橋駅前

 

 

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