賃借人の死亡 家主からみた相続  その対応とその注意点

賃借人死亡後の清算業務

賃貸借契約は借主が死亡したからといって自然に解消されるわけではなく、賃借権が財産として相続人に相続されます。しかし、昨今では家族や社会から孤立している独居生活者の孤独死孤立死の事例が増加しているために、家主とっては賃貸借契約の清算業務に関する悩ましい問題が多く発生しています。
家主(賃貸人)は、未払分の賃料については債権者の立場になり、敷金・保証金の返還については逆に債務者の立場になります。また、遺留品や残置物の処分についても対応を誤ると後々賠償問題にも発展しかねませんので清算業務は慎重に行う必要があります。
 

滞納家賃があるが、敷金や保証金で精算できない場合

滞納分の家賃が敷金・保証金で賄えない場合、保証人がいれば保証人に対して請求することになりますが、実際には保証人に支払能力がなかったり、所在不明であったりとネガティブな状況も予想されます。また、相続人に対して請求しても、賃貸借契約の継続を望まない相続人であれば支払に難色を示すことも十分考えられますので、滞納家賃をいたずらに増やさないためにも清算事務は早めに対処することが賢明です。

賃貸借契約を継続するのか、あるいは解除するのか、家主としてはこういった確認や一連の清算事務を始めるにあたっては、まず相手方となる相続人を探す必要があります。

交渉相手である相続人が分かったうえで、契約解除を前提とする話し合いであれば、解除の合意、敷金・保証金の精算、遺留品・残置物の処分方法等の具体的内容を相互に確認し、合意書や確認書といった書面を交わしておくことが後々のトラブルを避けるためには大切なことです。相続人が複数いる場合には、借主死亡後の賃貸物件の利用状況や家賃の支払い状況等によっては特定の相続人を相続人代表者として単独で交渉することも可能ですが、もし事情が許すようであれば相続人全員を当事者として書面を交わすほうが賢明です。

なお、借地権の相続の場合は契約を継続するケースのほうが多いと思われますが、継続の場合には誰が借地権を承継したのかを確認しておく必要があります。場合によっては遺産分割協議書や遺言書等の資料の提示を相続人に対して求めることもできますが、これはあくまで相手方の合意があればの話ですので、当然の権利ではないことを留意する必要があります。
 

相続人が不存在の場合

死亡した借主に相続人がいない場合(相続人が全員相続放棄したケースを含む)には、裁判所に選任された相続財産管理人を相手に上述の清算事務を行うことになります。

なお、通常は相続財産管理人の報酬は本人(死亡した借主)の相続財産から支払われますが、相続財産だけでは報酬が確保できない場合には申立人がその分を予納金(数十万円)として納付する必要があります。家主には利害関係人として相続財産管理人選任の申立権が認められていますが、家主自らが申立を行った場合、清算のためにこういった費用を自己負担させられることも考えられます。

精算金が多額のケースでこういった事態に陥った場合には、専門家の判断を仰ぐのがベストな方法です。決して遺留品・残置物を無勝手流に処分することはお勧めできません。