不動産の名義変更(相続登記)

相続登記とは

不動産の名義(権利)は売買、贈与、財産分与などの様々な原因によって移転します。

不動産の名義人が亡くなれば、一部の例を除いては「相続」を原因として相続人に名義(権利)が移転します。相続人が複数の場合は、一般的には遺産分割協議によって決めた取得者の名義で登記しますが、法定相続(相続人全員の共有名義)や遺言書の内容を反映させた登記を行うケースもあります。

なぜ相続登記が必要なのか

不動産の名義(権利)を取得しても、登記をしないと第三者に自分の権利を対抗できません。登記は取得した不動産の権利を確実に保全するための手続きですので、役所に対する他の届出とは性質が異なります。

デメリット事例1

相続登記には相続税の申告と違い申請期限はもうけられておりませんが、相続登記を行わずに時間が経過し、当初の相続人が死亡した場合にはさらに別の相続が開始します。

こうなると相続手続きが二重、三重構造になって当事者の人数が拡大し、手続きがさらに複雑になることで費用・時間・労力において負担が増大します。

デメリット事例2

相続が始まって一旦は相続人の間で遺産分割の話合いがまとまったのに、相続登記を行わずに放置したために、後日、当初の話合いの結果に反論する相続人が現れ、話合いをやり直さざるをえないケースがあります。

デメリット事例3

相続した不動産を売却したり、担保に供して金融機関から融資を受けたりする場合には前提として相続登記を経る必要があります。売却や融資などが急を要する場合に、相続関係の調整で時間がかかると重大な影響が出るケースがあります。

 

このほかにも相続登記を怠ることで発生するデメリットは多々あります。

そのためにも、相続登記はできるだけ早期に対応することをお勧めいたします

相続登記のおおまかな流れ

1.相続人の調査及び確定

故人の本籍地の市区町村役場で相続開始時の「戸(除)籍謄本」を取得し、出生時までの「除籍謄本、改製原戸籍」等を順次遡って取得し、法定相続人(相続権のある人)の存在を確認して相続関係を確定します。

この過程で、故人が昔に認知した子の存在や、養子縁組等、ご家族も知らなかった隠れた相続人の存在が判明することがありますので、調査によって正確な相続関係人を確定させる必要があります。

2.相続財産の調査

相続方法の決定や遺産分割の話し合いには、相続財産の内容を正確に把握することが不可欠です。まずは相続の対象となる故人名義の不動産を調査し、対象物件を確定します。

関連資料に基づいて、物権の現況や権利関係等を調査し、必要な登記手続きを決定します。

3.遺産分割協議

故人が遺言を残さずに死亡した場合、あるいは遺言書に記載のない財産がある場合は、故人の財産は法定相続分によって相続人全員で共有している状態になります。

この共有状態の相続財産を各相続人に具体的に分ける話し合いが遺産分割協議です。

協議がととのえばその内容を文書化します(遺産分割協議書の作成)。

4.相続登記の申請

必要な書類を作成し、申請時に納付する登録免許税を算定します。

物件の所在地を管轄する法務局に登記申請を行います。

5.登記識別情報、登記完了書の受領

登記手続きが完了すると、従来の権利証に代わって、「登記識別情報」が通知されます。

登録免許税

相続登記を申請する場合、不動産の固定資産評価額(千円未満切捨て)に1000分の4を乗じた額(百円未満切捨て)の税金を納付する必要があります。

なお、オンライン申請による登録免許税の減税措置は平成25年3月31日をもって終了いたしました。

相続登記をするためにはどんな書類を準備する必要があるのか

登記申請に必要な書類は、相続方法や個々の相続人が抱えている事情によって異なります。

相続登記に関連する書類は概ね以下とおりです。

一般的なケース

  • 被相続人の「出生」から「死亡」までの身分事項が確認できる戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本
  • 被相続人の住民票除票、戸籍附票
  • 相続人の戸籍謄本
  • 相続人の住民票、戸籍附票
  • 固定資産税評価証明書
  • 遺産分割協議書
  • 相続人の印鑑証明書(在外邦人の場合は署名証明書)
  • 相続関係説明図

以下のような手続対応や書類を準備するケースもあります

  • 特別代理人選任審判書
  • 相続放棄申述受理証明書
  • 相続分譲渡証明書
  • 特別受益者証明書
  • 遺言書
  • 調停調書
  • 戸籍の戦災滅失証明・告知書等
  • 住居表示実施証明書
  • 不在住・不在籍証明書

不動産の名義変更のポイント

不動産の名義変更(相続登記)の要点は次のとおりです。

  1. 相続した不動産の権利を確実に保全するための所有権移転登記のことを一般的に相続登記と言います。
  2. 相続登記には期間の制限はありませんが、放置しておくと様々なデメリットがあります。
  3. 相続登記は、専門的な知識を要するプロセスを経て、登記申請書類を作成し、法務局で名義変更手続きをします。
  4. 相続登記には事案により異なる様々な書類が必要となります。

相続登記は専門家にお任せください

相続登記を放置しておいても、何も良いことはありません。

長期間放置していると相続関係がどんどん複雑化し、遺産分割協議を成立させることが困難になります。最悪の場合、専門家に依頼しても解決できず、相続登記ができないケースもあります。

相続登記は、様々な書類を必要とする複雑な手続きですが、当オフィスにご依頼いただければ、迅速・正確に手続きを進めることができます。

相続登記をしたいのだけれど、そのための話合いの進め方がわからいなどの不安をお持ちの方も、お気軽に無料相談にお越しください。

相続登記は専門家に任せて早めに済ませましょう。